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来源：中国经营报
本报记者 方超 张家振 上海报道
房地产变局之下，多路资本正“抄底”上海核心资产。
近期，多地国资企业纷纷赴上海买楼，新疆国资收购上海华旭国际大厦（Plaza336）， 河南国资则收购了上海星光耀大厦。来自江苏省、浙江省等长三角地区省份亦有国资企业在上海购置写字楼。
自去年年底以来，民营企业及个人投资者出手收购上海写字楼的现象也较为普遍。例如，“水泥大王”金峰水泥以24.3亿元拿下上海宝格丽酒店，内蒙古“煤老板”则豪掷40余亿元买下上海“顶豪”中粮海景壹号三栋楼。
值得注意的是，三盛宏业、协信地产、朗诗集团等多家出险房企为回笼资金、释放债务压力，也选择了出售旗下总部大楼、自持物业等核心资产，科技类企业成为新的买家。
“上海市作为核心一线城市，在经济、科技和金融方面具有独特优势和吸引力，这使得投资者对市场表现抱有信心。”某外资地产机构投资负责人雷弘祺向《中国经营报》记者表示，“未来，上海市大宗交易市场有望继续活跃，特别是在当前经济环境下，资产重组和并购将成为市场发展的主要驱动力。”
多家房企总部大楼摆上货架
在上海市核心资产内资买家中，除地方国资企业外，民营企业及个人买家尤为活跃。被媒体冠以“水泥大王”“钢铁大王”名号的地方民企，纷纷豪掷数十亿元，在上海市购置豪华酒店、豪宅和写字楼等。
记者梳理发现，在内资买家赶赴上海“抄底”的同时，民营房企正成为“甩卖”核心资产的主角之一。
阿里资产网站显示，7月17日，“上海市黄浦区外马路974号房产及车位等不动产”第二次拍卖结束，上海万栊商业管理有限公司（以下简称“上海万栊”）通过公开竞价，以最高应价胜出，拍卖成交价格约为8.31亿元。企查查显示，上海万栊注册成立于今年6月17日，名为李艳的个人投资者持股100%。
记者注意到，上述资产名为“三盛宏业大厦”。三盛宏业曾位列百强房企行列，但从2019年开始遭遇流动性危机，陷入员工理财无法按时兑付、债券违约及旗下项目建设停滞等旋涡。目前，三盛宏业官网已无法打开，注册电话亦显示为空号。
此外，协信地产上海总部办公楼近期也被摆上了拍卖货架。京东拍卖平台显示，7月19日，上海协信远定房地产开发有限公司名下上海市闵行区兴虹路173号不动产按现状带租约合并整体拍卖，但因无人出价最终流拍。
不仅如此，今年6月7日，电机驱动芯片半导体公司峰岹科技（688279.SH）发布公告称，全资子公司峰岧上海下设全资子公司峰岧半导体，拟向上海朗锨购买位于上海市长宁区临虹路280弄5号的全幢房产。
企查查显示，上海朗锨实控人为朗诗控股集团创始人田明。根据公开资料，上述房产名为“上海朗诗绿色中心”。朗诗控股集团官网显示，这正是公司在上海市的办公地址所在地，朗诗控股官微2019年转载的一篇文章也称：“上海朗诗绿色中心是朗诗集团总部办公所在地。”
“上海总部已经卖掉有一段时间了。”朗诗控股集团旗下某业务单元一位内部人士近日向记者表示。但其在获悉记者身份后又迅速改口称“不清楚”。记者随后拨打朗诗控股集团官网办公电话求证，发现已成为空号。
“房企位于上海市的总部办公楼被出售或拍卖，反映出当前房地产市场调整带来的压力。一方面，部分房企融资渠道受到限制，流动性紧张，导致不得不通过出售核心资产来缓解财务压力。另一方面，受经济周期影响，部分企业经营面临困难，也使得一些原本用于自持的办公楼资产被迫进入大宗交易市场。”雷弘祺告诉记者。
看好上海市场投资潜力
内资买家风头正劲，外资买家也纷纷瞄准上海市优质商业广场、长租公寓资产。
上海最大的单体商业购物中心——南翔印象城MEGA发生股权变动，近期成为商业地产市场焦点。企查查显示，6月7日，南翔印象城MEGA项目公司上海星信曼企业管理有限公司（以下简称“星信曼”）投资人发生变更，GIC（新加坡政府投资公司）旗下企业RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED股权比例由50%变更为98%。
而万科系的深圳印力管理有限公司股权比例则从50%变更为2%，星信曼企业类型也从“有限责任公司（中外合资）”，变为“有限责任公司（外商投资、非独资）”。
有“亚洲市值最大且交投流通量最高的房地产投资信托基金”之称的领展，也在今年收购了七宝万科广场股权。
今年2月，领展对外宣布，以23.83亿元向万科收购上海七宝万科广场剩余50%权益，成为该物业的全资拥有人。“收购价是基于该物业的议定物业价值52亿元，最终交易价值会视潜在第三方交易而调整”。今年7月，七宝万科广场已正式改名为七宝领展广场。
“购物中心在全球一直是资产配置的一大类别，外资看重上海市商业地产市场稳定性及其作为国际金融中心的地位。”雷弘祺分析认为，收购商业广场正是外资看好中国消费市场长期发展潜力的表现，这类资产地段优越、租户质量高，能够带来稳定的现金流，同时还能规避宏观环境波动带来的部分风险。
与此同时，外资也纷纷加码上海市长租公寓市场。今年4月25日，铁狮门收购鹏欣集团位于上海市五角场核心区的一栋酒店项目，并计划将原酒店客房改造成约300个单元的全新长租公寓。铁狮门方面表示，此举标志着“正式进军上海高端长租公寓市场”。
在更早前的2023年8月，全球最大另类资产管理公司之一的博枫资产管理完成对上海市静安区一租赁住宅项目的收购。“继上海五角场博邻酒店及行政公寓后，博枫继续扩张在中国租赁住宅领域的版图。”博枫资产管理方面表示。
“主要原因是因为保障型租赁住房和购物中心都被纳入不动产信托REITs的范围，极大地提升了资产的流动性，吸引了更多资本青睐。另外，租住类资产收并购这几年不仅是在上海，在全球市场都是最火热的赛道之一。”雷弘祺向记者表示。
优质资产溢价有望提高
“市场情绪缓慢修复，企业买家投资意向积极。”据世邦魏理仕统计数据，今年上半年，上海市物业投资市场达成50笔交易，交易金额共计323.3亿元， 较去年同期水平微降6.6%。不过，其同时认为，上海核心资产投资吸引力愈发凸显。
尽管总成交额有所下滑，但内资买家逆势崛起，成为上海市大宗交易市场的“主导者”。
戴德梁行统计数据显示，今年上半年，上海市大宗交易市场成交总额和成交单数分别为208亿元、32单。其中，成交总额相较去年上半年下降42%，降幅明显。内资买家成为市场主力，按成交总额占比约78%，按成交单数占比为90%。
“从买家类型来看，近期上海市大宗交易市场仍由内资买家主导，部分自用型买家借此契机收购上海市优质写字楼以整合、扩大办公空间。受世界经济增速放缓、美联储加息等因素影响，外资机构的投资活动较为谨慎。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向记者分析。
内资持续加码、外资角逐蓝海赛道，上海大宗交易市场未来走势如何？
“尽管传统地产投资者的投资节奏稍有放缓，但仍有不少大宗交易正在有序推进过程中，这也昭示出众多投资者对上海市大宗交易市场长期向好的坚定预期。”世邦魏理仕华东区投资及资本市场部负责人王晶认为。
“今年下半年，预计上海市写字楼及商铺租赁市场将进一步恢复，大宗交易市场有望保持一定活跃度。但资产价格仍有下调空间，包括险资在内的机构投资人或继续关注上海市优质零售商业及长租公寓资产，也不乏产生大额交易的可能性。”曹晶晶进一步表示。
在上海市大宗交易案例中，投资型买家日益增多。世邦魏理仕统计数据显示，今年上半年，在上海市大宗交易买家类型方面，企业买家占据半壁江山，其中接近四成交易为投资属性。
“投资型买家增多将促使市场竞争加剧，也会带来更多的资金流入，能够提升资产的流动性。与此同时，随着投资者越来越注重资产质量和长期收益，市场结构可能会进一步优化，优质资产的溢价也将进一步提高。”雷弘祺分析认为。
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